以下文章来源于红星资本局 ,作者红星资本局记者 红星资本局
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号称三亚“最美酒店”之一、著名网红打卡圣地三亚悦榕庄被挂牌出售,起始价16.49亿元,包括了数十套豪华别墅,及100多亩土地及未开发的土地。
三亚悦榕庄被挂牌出售
三亚悦榕庄位于三亚鹿回头风景区旁边,拥有21栋泳池别墅、16栋豪华泳池别墅、7栋泉浴泳池别墅、5栋双卧式泳池别墅。
三亚悦榕庄,图据官网
红星资本局从携程网发现,三亚悦榕庄最普通的房间为2460元/晚,泳池别墅在3500-5800元/晚,泳池别院则在15000元-21000元/晚。
有微博网友曾表示,蔡徐坤也曾入住过三亚悦榕庄酒店,还拍下多张图片。
网友爆料截图
那么,价格如此昂贵的三亚悦榕庄,为何落到要挂牌转让的地步?
去年净亏9000万
靠股东借款在支撑
公开资料显示,三亚悦榕庄2006年由北京首旅集团投资7.5亿元建造,并委托著名酒店管理集团悦榕庄进行管理。不过三亚悦榕庄虽然已经运营了10多年,但并不能盈利,且净资产持续为负数。
据北京产权交易所公告,三亚悦榕庄持有人为海南三亚国宾馆有限责任公司(下称“三亚国宾馆”),三亚国宾馆2019年营业收入为3984.55万元,净利润为亏损9101.83万元。2020年1-4月,受疫情影响营业收入833.26万元,亏损1879.82万元。
截至2020年4月30日,三亚国宾馆资产总计约8.59亿元,而负债总计15.3亿元。这15.3亿元的负债,主要是向北京首旅集团和海南首旅的借款,这意味着表面光鲜的三亚悦榕庄,其实一直依靠股东的借款在支撑。
三亚国宾馆的股权结构为:华龙旅游实业发展有限公司持股51%,北京首旅置业集团有限公司持股39%,海南首旅投资控股有限公司持股10%。三者互为关联方,华龙旅游、首旅置业系北京首旅集团全资子公司,海南首旅是华龙旅游控股子公司。北京首旅集团则为北京市国资委旗下大型企业集团。
三亚国宾馆股权结构 图天眼查
如果三亚悦榕庄项目转让成功,悦榕庄作为酒店管理方还能继续运营管理吗?
北京首旅集团旗下上市公司首旅酒店(600258.SH)曾在2019年年报中透露,三亚悦榕庄项目由独立第三方管理公司悦榕庄管理,协议尚未到期,到期日为2023年4月20日。
而北京产权交易所公告也要求,受让方要继续履行与悦榕酒店管理(天津)有限公司签署的酒店管理协议,这也意味着即使项目转让,悦榕庄也将继续管理酒店。
部分土地处于生态保护红线
被三亚市政府要求收回
值得注意的是,悦榕庄只是三亚国宾馆的一期项目,占地约100多亩。二期尚有200多亩土地,但在寸土寸金的三亚海岸线,居然闲置十余年没有开工,还被三亚市政府要求收回。
红星资本局注意到,二期200多亩土地闲置,主要是没有办下来施工许可证。其中,大约100亩土地被当地政府认定为低效利用土地,想要收回;并且有少量土地已经被政府认定为闲置土地而收回。
据北京产权交易所公告,2017年三亚市政府下达决定书,决定无偿收回三亚国宾馆持有的5070平方米国有建设用地使用权。三亚国宾馆对决定书不服,向海南省政府申请行政复议,后经海南省高院判决败诉。
也就在这次上诉过程中,海南省政府提出,有意向将悦榕庄和二期一共400亩土地和建筑整体收购。当时,《海南经济特区海岸带保护与开发管理规定》及实施细则业已出台,规定海岸带陆域200米生态保护红线区范围内,已经依法批准但尚未开工的建设项目,应当由县级以上人民政府通过依法收回土地、处置闲置土地、土地置换等方式促使项目退出生态保护红线区。
而三亚国宾馆二期工程有部分土地,正好处在200米生态保护红线区范围内。同时,三亚悦榕庄附近部分海域处于国家级珊瑚礁保护区实验区范围内,属于Ⅱ类生态保护区红线区。
这也解释了标的价格如此便宜的原因,部分处于生态保护红线的土地已经不能开发。另外该项目土地使用年限为40年,目前还剩余28年。
三亚多家星级酒店在挂牌转让
价格从几亿到几十亿都有
三亚悦榕庄的转让也是海南酒店业现状的一个缩影。新冠肺炎疫情影响仍在持续,海南多家星级酒店均在挂牌转让,转让价格从几亿元到几十亿元都有。
红星资本局与三亚另一家转让的五星级酒店负责人联系,对方表示,三亚酒店业历来受季节影响很大,淡季往往供过于求,今年的春节黄金期却因为疫情影响经营情况惨不忍睹。而酒店依靠银行抵押贷款,由于无法产生足够的现金流以偿还贷款利息,因此选择将酒店挂牌转让。
由于酒店业、旅游业的低迷也对资产溢价产生了影响,部分酒店挂牌价已经降价数次。一家五星级酒店100%股权及债权挂牌价格已从最初的5.5亿元,降到了4.65亿元,但仍然没有成交。
不过随着疫情的明显好转,加之出境游仍然处于“停摆”中,如今海南旅游业也在快速恢复。以“五一”小长假为例,期间三亚酒店预订率普遍达到六七成,部分高端酒店甚至出现了“满房”。
眼下,红星资本局发现曾经高高在上的三亚五星级酒店价格也十分“亲民”,部分五星级酒店仅要300多元就能入住。
红星新闻记者 李伟铭
原标题:《靠股东借钱支撑,三亚这家两万一晚的超级豪华酒店16亿甩卖!》
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