商业由开发转向运营

人们对自然有着与生俱来的亲近性。

蓝天白云、山川溪流、绿树花草……

在快节奏的城市生活中,来自大自然的静谧与安逸显得弥足珍贵。

做了这么多期案例分享,我们一直在讲商业建筑环境要注重消费者的体验。

而“体验感”更多的在于和人的情感记忆间的共鸣。

在对国内外典型的商业项目考察中,我们发现,注重自然景观与都市生活相融合的商业建筑更受消费者青睐。

日本六本木屋顶公园

将公园做到商场的屋顶上

让消费者感受到了一片“体验绿洲”

日本难波公园

层层仄仄的退台布局,山川、河谷的轮廓流线

把公园引入商场屋顶,让人置身绿色森林

上海浦东嘉里城

开放型的中庭广场设计

让消费者接近和融入到塑造的自然景观中

上海K11

亚洲第一长水幕瀑布、主入口处的大面积绿植墙

自然与现代相互融合相互促进

本期我们以武汉群星城为例,分析自然元素如何与商业建筑与融合。看商业建筑如何激发“自然魅力”,实现实体商业的“场景体验”。

项目概况分析

01 | 区位分析

位于武汉武昌区一环线内,属于城市核心区域

周边路网“井字形”分布,路网密度好,到达性佳

02 | 物业产品构成

总体量16.7万㎡,其中商业体量约10万㎡

集甲级写字楼、酒店式公寓、购物中心于一体

03 | 项目定位

华中首创剧场式生态购物中心

集娱乐、美食、购物、社交等多元复合功能于一体

凭借出色的建筑环境设计,武汉群星城获得业内很多奖项:21世纪经济报道“2013年度中国最佳城市商业创意大奖”、楚天都市报“2014湖北最佳城市综合体”、武汉市“2015优秀建筑奖”等。

自然元素与建筑环境的融合

项目充分的将自然元素与建筑环境融合,打造花园式购物中心,满足消费者生态休闲需求,从而促使消费者为自然生态的建筑环境“买单”。

01 | 峡谷元素与外立面设计

▼通过木质纹路展现峡谷的岩层曲线

▼设计仿照峡谷的地形地貌

▼“山间小道”、“溪流瀑布”融入到建筑环境中

02 | 水景元素与中庭设计

▼各楼层设置不同类型的水系,增添项目趣味性

▼音乐喷泉增添趣味性

▼让夜晚的商场更加炫目多彩

▼800㎡的超大水景中庭是项目的人气磁场

03 | 林木元素与景观设计

▼大面积、多维度的绿色植物装点环境

04 | 自然元素主题与项目内部空间

▼墙面装饰、休憩座椅,处处有“绿色”

▼随处可见的小型绿色盆栽

▼自然清新的店装风格

其他现代商业亮点设计

01 | 变幻灯光设计

绚丽灯光设计

吸引消费者驻足,延长停留时间

外立面配有电子屏、灯带和玻璃幕墙

现代感十足,体现商业越夜越美丽的特点

02 | 灵动的轮廓设计

03 | 内部空间的艺术点缀

▼充满自然元素的品味小品

群星城与武汉本地美术院校合作

在商场内,为学生的雕塑作品提供展示场地

▼不同艺术风格的雕塑小品

室内中庭设置当季主题展

紧随时尚潮流,增加年轻客群引入

都市里的生态自然需求

大自然为在都市奔波忙碌的人们提供最惬意的避所。

厌倦了钢筋水泥的城市丛林,自然界的林海群山、潺潺溪水更能安抚紧绷着的身体和神经。

作为人们活动的“第三空间”

实体商业应该是人们繁忙“工作圈”以外的喘息空间

琐碎“家庭圈”外的休憩空间

消费趋势早已转向了消费时间和环境

商业的建筑设计要超前

要更敏锐的嗅出人们生活方式的转变趋势

并适应场景营造的理念

对商业建筑设计拥有绝对自主权的开发商

更要注重商业建筑环境体验感的塑造

回归为人服务的本源,关照现代都市人群的消费需求

注重建筑环境与自然元素的融合

附录:开发商/设计方

01 | 开发商

福星惠誉集团

湖北区域龙头企业

多年位居武汉市房地产开发企业综合实力第一

▼开发项目展示

02| 建筑设计单位

日本设计株式会社

以建筑设计和城市设计为核心业务

致力于建设人与建筑、人与环境之间的和谐共生

▼设计作品展示

悉地国际

主持设计“水立方”、国家网球中心等

实现了大量自主创新和绿色环保的科技成果

▼设计作品展示

03| 景观设计单位

香港泛亚国际

英资背景

由建筑大师Jon Prescott在香港成立

亚洲最具代表性的专业景观设计事务所之一

▼设计作品展示

通过品质、设计填补市场空白

武汉群星城所在的徐东是区级商圈

同时也是武汉家居专业市场集聚区之一

主要由百货、大型超市以及家具卖场构成

作为华中首创剧场式生态购物中心

群星城凭借出色的设计、高品质的商家

填补商圈内品质型家庭时尚购物中心的空白

为城市商业带来活力,推动商业消费环境升级

本期将分享群星城整体布局和业态业种配置特征

精准的定位

专业的人做专业的事

才能实现商业价值的最大化

群星城依靠专业的设计、开发和运营团队

精准定位客群并实现丰富多元的商家品牌落地

在徐东商圈内脱颖而出

01 | 客群定位

以青年时尚、家庭消费为目标客群

02 | 功能定位

时尚、购物、美食、休闲、商务、社交......

多元复合功能为一体

03 | 品牌档次

中高端,以中档品牌为主

项目于2014年10月1日开业

至今仍保持着优秀的经营业绩

平日日均客流约3-4万人

节假日、周末日均客流约6-8万人

现有VIP会员达到10万人

内外部交通动线

01|外部动线

3个主入口,约1200个停车位

未来本项目为8号线地铁上盖

东/北/南三侧预留有地铁出入口

▼汪家墩站地铁站(在建)

▼地铁站点将与商场连接

02 | 平面动线

由三条主动线和“回”字副动线构成

有一定弧度设计

为解决平面的厚度

在没有大主力店消化大面积的前提下

釆用了“回字形”的动线

但整体来看动线不够合理,较为复杂

消费者在购物时容易迷失方向感

商场中庭利用率高,连接主动线

是商场的人气聚集高地

可形成人流回路

800㎡开放式中庭

举行活动时客流聚集效应明显

03 | 垂直动线

扶梯

在平面动线挑空的地方设置扶梯

在见天中廊处设置垂梯

视觉效果明显,增强了商铺的昭示性

跨层梯

1-3F、3-5F的两部跨层电梯

▼方便顾客快速到达商场高楼层

垂梯

1F共有8部垂梯,6部自动扶梯

整体共计46部垂直电梯,23部自动扶梯

以下平面结构的三大片区中

都配置了自动扶梯与垂直电梯

让动线效果更明显

业态功能及布局分析

01 | 业态配比及布局分析

业态比例

从经营数量的占比分析,总户数138家

零售占比56%,餐饮28%

休闲娱乐6%,服务配套10%

从经营面积占比分析,实际出租使用面积4.2万㎡

零售占比40%,餐饮27%

娱乐24%,服务配套9%

业态比例点评

零售业态占比最大,其次为餐饮业态

整体配置涵盖多数生活消费内容

满足家庭消费者的一站式综合消费需求

在徐东商圈创造突破点

▼入驻商家品牌多样

业种布局

男女时装/快时尚服装/家庭用品/儿童服饰/

特色餐饮/电影院/儿童娱乐等为主力业种

丰富多样的业种组合满足消费者不同需求

各业态租金水平

开业至今经营效益良好

商场租金水平高,收益有保障

零售品牌租金水平在7-15元/㎡/天

餐饮业态租金水平在5-8元/㎡/天

娱乐业态租金水平在2-5元/㎡/天

02 | 商业规划/功能分区分析

平面布局

项目地块较为方正

大面积主力店多设置在金角位置

在价值较高的区域配置零售业态

价值低的区域配置餐饮、服务配套等业态

纵向布局

租金高的零售业态大多配置在1、2层

餐饮业态聚集在4、5、6层

1、2层配置少量轻餐饮、休闲餐饮和中西快餐

休闲娱乐及服务配套多设置在中高层

娱乐业态面积大,能消化大部分价值低的面积

经营主题特色

01 | 最时尚-时尚百货

Hi 百货,中国首家买手制精品生活百货

▼群星城的Hi 百货是其在全国的第二家门店

▼精品&生活特色明显

H&M

▼快时尚潮流品牌

U&R

▼新兴快时尚潮流品牌

Mikiko

▼潮流饰品店

02 | 最生活-家居生活

品质家居是青年时尚家庭消费的新趋势

群星城引入了国内首家NITORI家具&家居店

目前该品牌在日本300多家连锁店

NITORI

▼家具&家居品质店

大创生活馆

▼日本最受欢迎的生活百货

03 |最家庭-儿童天地

商场的3F为儿童主题

缤纷多彩的体验满足小太阳家庭一站式消费

汤姆熊欢乐世界

▼亲子同乐、益智趣味

金宝贝早教中心

夏加儿美术教育

04 | 最美味-饕餮美食

汇集了大量的特色餐饮

店装注重就餐环境的场景化打造

海底捞火锅(群星城店)

其他餐饮品牌展示

附录:各楼层经营业态分析

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B1层

星番街占地约8000㎡

集特色建筑、园林艺术、生态美食等于一体

打造一站式美食街区

首次入驻武汉的BHG高端精品超市

以精选、新鲜、健康、安全、放心食品为特色

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L1层

▼L1层业态占比

业态配比

共有店铺35家

零售业态占比89%,达到31家

其余为餐饮,共有4家

点评

L1为购物中心出入口楼层

业态主要以零售为主,业种丰富

主力店有C&A 、H&M、NITORI等

餐饮为麦当劳、星巴克等中西快餐和轻餐饮

▼L1层业态分布

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L2层

▼L2层业态占比

业态配比

L2层共有店铺29家

其中零售为主力业态,有25家,占比86%

另有餐饮3家,服务配套1家

点评

以零售为主,二层消费者到达性较佳,购物便捷

多个主力店与一层连接,形成一拖二的形式

增加项目整体的昭示性,展示商场整体的品位

▼L2层业态分布

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L3层

▼L3层业态占比

业态配比

共有店铺27家

零售业态占比56%,达到15家

其次为餐饮1家、休闲娱乐5家、服务配套6家

点评

3层全部围绕儿童主题设置

打造儿童天地,契合家庭式购物中心定位

同时弱化平面结构过厚的劣势

▼L3层业态分布

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L4层

▼L4层业态占比

业态配比

共有店铺27家

零售5家,餐饮有15家,服务配套7家

点评

利用目的性消费为主导,将人流向上导入

例如主力店面积达1420㎡的海底捞

服务配套以美容美甲店为主

▼L4层业态分布

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L5层

▼L5层业态占比

业态配比

共有店铺12家

零售10家,休闲娱乐2家

点评

主要为电影、酒吧等娱乐型场所

引导人流向上,符合一般市场规律

▼L5层业态分布

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L6层

▼L6层业态占比

业态配比

共有店铺8家

零售1家,餐饮6家,服务配套1家

点评

美食广场和运动健身占据了绝大部分的面积

吸引人流,并能起到消费客群的喷淋效果

餐饮租金贡献率较低,为楼下零售让出高价值店面

▼L6层业态分布

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文字由陈倍麟商业地产研究室提供

数据更新统计截止到2016年

图片部分采自网络

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陈倍麟简介:

克而瑞咨询中心 陈倍麟商业地产研究室 主任

中国房地产商学院联盟“十大名师”

上海市商业地产评委会特聘专家

30年商业项目经营管理经验

17年商业地产咨询策划经历

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请联系:易居克而瑞陈倍麟商业地产研究室

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